El Gobierno porteño envió a la Legislatura una propuesta de modificación del Código Urbanístico. El proyecto apunta a limitar la construcción en altura en sectores residenciales, proteger áreas de casas bajas y concentrar los grandes desarrollos sobre avenidas con mayor infraestructura. Vecinos y referentes del sector inmobiliario expresaron reparos.
El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires presentó en la Legislatura porteña un proyecto para introducir modificaciones al Código Urbanístico (CUR), la normativa vigente desde 2018 que regula qué, cómo y cuánto se puede construir en cada barrio.
La iniciativa, impulsada por la gestión de Jorge Macri, plantea una serie de “ajustes” con el objetivo de alcanzar un mayor “equilibrio urbano”, preservar la identidad de los barrios y reforzar la protección patrimonial. De aprobarse, los cambios podrían tener impacto en zonas de casas bajas como Villa Devoto, Villa del Parque y otros barrios de la Comuna 11.
Uno de los puntos centrales del proyecto sería la incorporación de la denominada Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB) en sectores históricamente residenciales. Esta categoría busca limitar la altura y la volumetría de las nuevas construcciones en áreas donde predominan las viviendas unifamiliares, una de las principales preocupaciones expresadas por vecinos de distintos barrios porteños.
Según trascendió, la propuesta apunta a concentrar los desarrollos de mayor escala sobre avenidas y corredores que cuenten con infraestructura suficiente para absorber el crecimiento urbano. A la vez, se buscaría favorecer construcciones más permeables dentro de las manzanas, con menor ocupación del suelo y una mayor presencia de espacios libres.
La reforma también incluiría medidas para revitalizar centros comerciales barriales y promover inversiones en la zona sur de la Ciudad a través de distintos incentivos urbanísticos.
El debate por las casas bajas y la construcción en altura
Desde la sanción del Código Urbanístico vigente, numerosos barrios atravesaron un proceso de reemplazo de casas tradicionales por edificios de varios pisos. El aumento de la altura permitida y de la capacidad constructiva en determinados sectores volvió rentable la compra de viviendas antiguas para desarrollar nuevos emprendimientos inmobiliarios.
En barrios como Villa Devoto, donde persiste una identidad asociada a las calles arboladas, las viviendas bajas y las construcciones de valor histórico, esa transformación generó reclamos vecinales y pedidos para revisar la normativa.
En los últimos años se presentaron distintos proyectos de ley elaborados o promovidos por organizaciones barriales para proteger áreas residenciales y construcciones patrimoniales. Sin embargo, salvo algunos casos puntuales, muchas de esas iniciativas no avanzaron en la Legislatura o perdieron estado parlamentario.
Entre los proyectos que no prosperaron se encontraba uno vinculado con Villa Devoto, que proponía mayores protecciones para determinadas zonas del barrio. Por ese motivo, agrupaciones como Interbarrial Buenos Aires cuestionaron que el Código Urbanístico vigente haya favorecido principalmente a los grandes desarrolladores inmobiliarios.
Reacciones de vecinos y desarrolladores
El debate por la reforma no sólo generó expectativas entre quienes reclaman límites a la construcción en altura. También despertó reparos en sectores vinculados al desarrollo inmobiliario y la construcción.
De acuerdo con información difundida por funcionarios porteños, los cambios fueron conversados con representantes del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), la Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos (CEDU), el Colegio Profesional Inmobiliario y otras entidades del sector.
Desde esos ámbitos advirtieron que una eventual reducción de alturas o capacidades constructivas podría afectar la rentabilidad de determinados proyectos, especialmente en un contexto económico adverso para la actividad.
La modificación del Código Urbanístico deberá atravesar el procedimiento de doble lectura previsto para este tipo de leyes. Esto implica que, luego de una primera aprobación en la Legislatura, deberá convocarse a una Audiencia Pública para que vecinos, entidades y especialistas puedan expresar su postura.
Si bien la instancia habilita la participación ciudadana, sus opiniones no son vinculantes. Es decir, los planteos realizados durante la audiencia no obligan a los legisladores a incorporar cambios en el texto final de la norma.
El futuro del proyecto será seguido de cerca por vecinos, organizaciones barriales, profesionales y empresarios del sector, en un debate que vuelve a poner en discusión qué modelo de ciudad se busca para los barrios de casas bajas de Buenos Aires.