La iniciativa de Jorge Macri ingresó a la Legislatura porteña y propone un régimen especial para construcciones realizadas fuera de los códigos. También alcanza reformas en viviendas, clubes y entidades educativas, culturales y sanitarias. Para los vecinos de la Comuna 11, el debate puede tener impacto directo sobre propiedades que hoy presentan dificultades para ser vendidas, hipotecadas o actualizadas en sus registros.
Una ampliación que nunca quedó asentada en los planos, una reforma realizada sin el permiso correspondiente o metros cuadrados construidos que no coinciden con la documentación oficial pueden convertirse, con el paso de los años, en un problema para cualquier propietario. Esa situación es la que el Gobierno porteño busca abordar con un nuevo proyecto de ley enviado a la Legislatura de la Ciudad.
El jefe de Gobierno, Jorge Macri, propuso crear un Régimen Especial de Regularización de Construcciones y Obras realizadas en contravención al Código de Edificación y al Código Urbanístico. La iniciativa todavía debe ser analizada y debatida por los legisladores, por lo que no se trata de una norma vigente.
La propuesta establece un período inicial de un año para acogerse al régimen, con la posibilidad de una única prórroga. El objetivo declarado por el Ejecutivo es facilitar que determinadas construcciones que quedaron fuera de la normativa puedan ser incorporadas formalmente a la documentación de los inmuebles.
¿Qué obras quedarían comprendidas?
El proyecto contempla construcciones terminadas en su totalidad antes del 01 de abril de 2026. En términos generales, podrían ingresar aquellas que no superen los 5.000 metros cuadrados cuando la infracción corresponda al Código de Edificación y las que no excedan los 2.500 metros cuadrados cuando la contravención esté vinculada al Código Urbanístico.
El alcance no se limita a grandes emprendimientos. También incluye determinados trabajos realizados en viviendas, entidades deportivas sin fines de lucro y establecimientos culturales, educativos y sanitarios. En el caso de viviendas individuales o construcciones bajo el régimen de propiedad horizontal, el proyecto establece un tratamiento particular para el recargo económico.
La iniciativa apunta, según la explicación oficial difundida sobre el proyecto, a resolver situaciones que pueden dificultar operaciones inmobiliarias. Una construcción que no figura correctamente registrada puede complicar una venta, afectar la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario o generar diferencias entre la propiedad existente y la documentación que figura ante la Ciudad.
Regularizar no sería gratis
Uno de los aspectos centrales de la propuesta es el costo que deberán afrontar quienes quieran ingresar al régimen. El proyecto plantea recargos sobre los Derechos de Construcción Sustentable, diferenciados según la superficie construida en infracción.
Para obras de menos de 100 metros cuadrados, el recargo previsto es del 250 %. Entre 100 y 1.000 metros cuadrados, sería del 350 %, mientras que para construcciones superiores a 1.000 metros cuadrados alcanzaría el 700 %. Para viviendas individuales y determinados inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal se propone un recargo del 250 %, sin límite de superficie.
El Ejecutivo porteño sostiene que el mecanismo no representa una amnistía gratuita. Además del pago correspondiente, la adhesión al régimen no elimina las multas o sanciones que pudieran corresponder por infracciones anteriores. La autoridad de aplicación quedaría facultada para establecer planes de facilidades de pago.
¿Qué queda afuera?
No todas las construcciones podrían ser regularizadas. La propuesta excluye, entre otros casos, aquellas ubicadas en determinadas zonas protegidas, como las áreas calificadas como Urbanización Parque, y las obras que comprometan condiciones de seguridad estructural.
También quedan fuera las situaciones que impliquen invasiones del espacio público por encima de los límites admitidos. El cumplimiento de condiciones vinculadas con seguridad, instalaciones y medios de salida también aparece como requisito para que una obra pueda ser considerada dentro del esquema.
¿Qué puede significar para la Comuna 11?
Para los vecinos de Villa Devoto, Villa del Parque, Villa General Mitre y Villa Santa Rita, la discusión tiene una dimensión especialmente concreta: muchas de las operaciones inmobiliarias de los barrios dependen de que la documentación de una vivienda, una casa subdividida o una propiedad horizontal coincida con lo efectivamente construido.
Una regularización, si finalmente es aprobada y resulta aplicable al caso particular, podría permitir que una propiedad con superficies construidas sin declarar avance hacia una situación documental más clara. Eso no significa que todas las obras existentes puedan ser blanqueadas ni que el trámite sea automático: cada caso deberá cumplir con las condiciones que finalmente establezca la ley y con las exigencias técnicas correspondientes.
Para una familia que quiera vender su vivienda, acceder a un crédito o actualizar la documentación de una propiedad, la diferencia entre lo que existe físicamente y lo que figura en los registros puede convertirse en un obstáculo. Por eso, el proyecto no es solamente una discusión sobre normas de construcción: también puede tener consecuencias sobre el patrimonio de los vecinos.
La iniciativa, además, vuelve a poner sobre la mesa un problema que la Ciudad ya intentó abordar mediante regímenes anteriores. En 2021 la Legislatura sancionó la Ley 6.478, que estableció un régimen especial de regularización de construcciones y obras en contravención, con recargos diferenciados según la superficie en infracción.
Ahora el Gobierno porteño propone un nuevo mecanismo, con otros plazos y condiciones, y será la Legislatura la que deberá determinar si la propuesta se transforma en ley.
Mientras tanto, para los propietarios de la Comuna 11 que tengan una ampliación, reforma o construcción sin declarar, la situación es de espera: el proyecto abre una posibilidad, pero todavía no habilita por sí mismo ninguna regularización. El alcance definitivo dependerá del debate legislativo, de las modificaciones que pueda sufrir la iniciativa y, eventualmente, de la norma que resulte aprobada.